건물주가 내 보증금을 돌려주지 않을 때 법적 대처법

전세나 월세 계약이 끝났는데 건물주가 보증금을 돌려주지 않는다면 정말 답답하고 막막할 거야. 특히 전세금이나 보증금은 큰 금액이기 때문에 제대로 대응하지 않으면 큰 손해를 볼 수도 있어. 하지만 법적으로 보증금을 보호받을 수 있는 방법이 있으니 당황하지 말고 차근차근 대응해야 해.

1. 계약 만료 후에도 보증금을 못 받았다면? 가장 먼저 해야 할 일

먼저 계약이 끝났음에도 보증금을 받지 못했다면, 공식적인 절차를 밟기 전에 몇 가지 확인해야 할 사항이 있어.

✅ 전세계약서 확인: 계약서에 보증금 반환 기한이 명시되어 있는지 확인해야 해. 만약 따로 기한이 없다면 계약 종료와 동시에 즉시 반환해야 해.
✅ 전입신고 & 확정일자 확인: 전입신고와 확정일자가 되어 있어야 우선적으로 보증금을 보호받을 수 있어.
✅ 건물주와 협의 시도: 먼저 건물주에게 연락해서 사정을 듣고, 언제까지 보증금을 돌려줄 수 있는지 확인해 봐. 간혹 세입자가 집을 비운 후에야 보증금을 돌려주는 경우도 있어서 대화로 해결할 수도 있어.
✅ 새 세입자가 정해졌는지 확인: 건물주가 보증금을 돌려주지 않는 이유가 새 세입자가 없어서라면, 새로운 세입자가 들어오면 보증금을 받을 가능성이 커.

하지만 이런 과정에서도 보증금을 돌려받지 못한다면, 법적인 절차를 밟아야 해.

 

2. 보증금을 돌려받기 위한 첫 번째 단계 – 임차권등기명령 신청

만약 건물주가 계속해서 보증금을 돌려주지 않는다면, **"임차권등기명령"**을 신청해야 해. 이건 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가야 할 때 필수적인 법적 조치야.

📌 임차권등기명령이란?
세입자가 이사를 가더라도 전세 보증금 반환 권리를 유지할 수 있도록 법원에 등기하는 절차야. 이걸 해두면 경매나 매각이 진행될 경우, 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있어.

📌 신청 방법

• 가까운 **지방법원(임차 주택 소재지 법원)**에 신청하면 돼.
• 전세계약서, 주민등록등본, 확정일자 서류를 준비해야 해.
• 신청 후 등기가 완료되면 건물주에게 정식으로 통보돼.

임차권등기를 하면 세입자가 이사를 가더라도 보증금을 받을 권리는 유지되니까, 보증금 반환이 늦어질 것 같다면 이 절차를 빨리 진행하는 게 좋아.

 

3. 그래도 건물주가 버틴다면? 소송과 강제 집행 절차

임차권등기명령을 했는데도 보증금을 돌려받지 못한다면, 법적으로 강제 절차를 진행해야 해.

✅ 내용증명 보내기:
먼저, 건물주에게 내용증명 우편을 보내서 보증금 반환을 정식으로 요구하는 게 좋아. 이건 나중에 법적 대응을 할 때 증거가 될 수 있어.

✅ 소송 제기 – 임대차보증금 반환 청구 소송
그래도 보증금을 돌려주지 않으면 임대차보증금 반환 청구 소송을 제기할 수 있어.

• 법원에 소장을 제출하면, 법원이 건물주에게 **"보증금을 반환하라"**는 판결을 내릴 수 있어.
• 판결을 받은 후에도 건물주가 돈을 주지 않으면 **강제 집행(압류, 경매 신청 등)**이 가능해.

✅ 건물주 재산 압류 & 경매 신청
소송에서 승소했는데도 보증금을 돌려받지 못하면, 건물주의 재산(부동산, 은행 계좌 등)을 압류하거나 경매를 신청할 수 있어.

• 집주인의 부동산을 경매에 넘겨 보증금을 확보하는 방법이 가장 일반적이야.
• 또는 집주인의 은행 계좌, 월세 수입 등을 압류해서 돈을 받을 수도 있어.

강제 집행까지 가면 시간이 오래 걸릴 수도 있지만, 결국엔 보증금을 회수할 가능성이 높아져.

 

4. 전세보증보험, 가입했다면 빠르게 보험금 청구하기

만약 **전세보증보험(HUG, SGI 서울보증보험 등)**에 가입했다면, 법적 절차보다 보험금 청구가 더 빠른 해결 방법이 될 수 있어.

📌 전세보증보험이란?
건물주가 보증금을 돌려주지 못할 때, 보험사가 대신 보증금을 지급해주는 제도야. 이후 보험사는 건물주에게 돈을 받아내는 역할을 하게 돼.

📌 보증보험 청구 절차

1. 보증금 반환 시한이 지나면 보험사에 바로 청구 가능
2. 필요한 서류(계약서, 확정일자 등) 제출
3. 심사 후 보험금 지급

보험을 가입해뒀다면 보증금을 훨씬 안전하게 보호받을 수 있으니까, 전세 계약을 할 때는 꼭 보증보험 가입 여부를 확인하는 게 좋아.

 

보증금 반환이 늦어지면, 신속하게 법적 대응하자!

건물주가 보증금을 돌려주지 않으면, 무조건 적극적으로 대응해야 해. 시간이 지체될수록 피해가 커질 수 있기 때문에, 계약 종료 후 보증금 반환이 지연된다면 바로 조치를 취하는 게 좋아.

✔ 건물주와 협의 시도 → 그래도 안 되면 임차권등기명령 신청!
✔ 내용증명 발송 후 소송 준비 → 법원 판결 후 강제 집행 가능!
✔ 전세보증보험 가입했다면 바로 보험사에 청구!

보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하면 당황하지 말고, 위와 같은 절차를 순서대로 진행하면 해결할 수 있어. 전세 계약을 할 때는 보증금을 안전하게 보호받을 수 있는 방법을 미리 준비하는 것이 가장 중요하다는 점, 꼭 기억하자!