건물주가 월세를 마음대로 올릴 수 있을까?

건물주가 월세를 마음대로 올릴 수 있을까? 법적 기준과 임차인의 대응법

월세 계약을 유지하던 중 건물주가 일방적으로 임대료를 인상하려는 경우가 있다. 하지만 모든 경우에 월세를 마음대로 올릴 수 있는 것은 아니며, 법적 제한이 존재한다. 임차인은 주택임대차보호법과 상가임대차보호법을 통해 보호받을 수 있으며, 건물주의 부당한 요구에 대응할 수 있는 권리가 있다. 이번 글에서는 월세 인상의 법적 기준과 임차인이 대처하는 방법을 자세히 알아보자.

1. 건물주의 월세 인상, 법적으로 허용될까?

임대인은 계약이 진행 중일 때 임차인의 동의 없이 월세를 올릴 수 없다. 하지만 계약 갱신 시 일정 조건을 충족하면 법적 한도 내에서 인상이 가능하다.

✅ 월세 인상의 법적 기준(주택임대차보호법 제7조, 상가임대차보호법 제11조)

1. 주거용 주택(주택임대차보호법 적용 시)
   • 계약 갱신 시 월세 인상률은 최대 5% 이내로 제한됨
   • 추가적인 월세 인상은 임차인의 동의가 없으면 불가능
2. 상가(상가임대차보호법 적용 시)
   • 계약 갱신 시 월세 인상은 5% 이내로 제한됨
   • 다만, 보증금 및 월세 총액이 일정 기준(2024년 기준 수도권 9억 원, 지방 6.9억 원) 초과 시 적용 제외될 수 있음
3. 계약 기간 중 월세 인상 금지
   • 계약 기간(통상 2년) 동안에는 임차인의 동의 없이 임대료를 올릴 수 없음
   • 만약 건물주가 일방적으로 월세를 인상하려 하면 임차인은 이를 거부할 수 있음

📌 임대료 인상 예외 사항

• 임대인이 재산세, 관리비, 건물 유지비 등의 인상 근거를 제시하면 협의 가능
• 양측 합의하에 월세를 조정하는 경우에는 가능하지만, 강제 인상은 불법

2. 건물주가 부당하게 월세를 올리려 할 때의 대처법

 

건물주가 법적 기준을 무시하고 월세를 일방적으로 올리려는 경우, 임차인은 이를 거부할 수 있으며, 법적으로 보호받을 수 있다.

✅ 부당한 월세 인상 사례

1. 계약 기간이 남아 있는데도 월세를 인상하려는 경우
   • 계약 기간 중 월세 인상은 임차인의 동의 없이는 불가능
2. 5%를 초과하는 인상을 요구하는 경우(주거용, 상가 모두 해당)
   • 계약 갱신 시에도 월세 인상률은 최대 5%로 제한됨
3. 월세 인상을 강요하며 계약 갱신을 거부하는 경우
   • 건물주가 **"월세를 올리지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다"**라고 하면 이는 부당한 요구 일 가능성이 큼

📌 대처 방법

• 계약서 확인: 계약 기간 동안 건물주가 임대료를 올릴 권리가 있는지 확인
• 공식적으로 거부 의사 전달: 내용증명(공식 문서)을 통해 월세 인상 요구를 거부
• 임대차분쟁조정위원회에 조정 신청: 건물주가 부당한 요구를 계속하면 분쟁 조정 신청 가능
• 법적 대응 고려: 건물주가 계약 위반을 강행하면 법적 조치를 통해 임차인의 권리를 보호

 

3. 계약 갱신 시, 월세 인상을 협의해야 하는 경우

 

계약이 갱신될 때는 일정 범위 내에서 월세 인상 협의가 가능하다. 하지만 임차인은 무조건 건물주의 요구를 따를 필요는 없으며, 협상할 수 있는 권리가 있다.

✅ 계약 갱신 시 월세 인상 협의 방법

1. 법정 한도(5%) 이상 요구하는 경우 협상 가능
   • 건물주가 5% 이상 인상을 요구한다면, 법적 제한이 있음을 설명하고 협상 진행
2. 건물 상태 및 주변 시세 비교 후 협상
   • 월세를 인상하려는 근거가 명확한지 검토
   • 주변 임대 시세와 비교하여 적정 수준인지 확인
3. 월세 동결 또는 인하 요청 가능
   • 임차인이 월세 인하를 요청하는 것도 가능
   • 장기 거주자일 경우 임대인과 신뢰를 바탕으로 협상하여 동결 가능성 있음

📌 합리적인 월세 인상 협의 팁

• 건물주와 장기 계약을 조건으로 월세 동결 요청
• 관리비 조정 등을 통해 실질적인 부담 완화 요청
• 주변 시세 및 건물 유지 상태를 근거로 협상 진행

 

4. 임차인이 반드시 알아야 할 월세 인상 방지 대책

 

건물주의 부당한 월세 인상을 방지하려면, 계약 단계에서부터 임차인이 대비해야 한다.

✅ 임차인이 월세 인상을 방지하는 법

1. 계약서에 '임대료 동결' 또는 '5% 이내 인상' 조항 포함
   • 계약서 작성 시 임대료 인상 조항을 명확하게 명시하는 것이 중요
   • "계약 기간 동안 임대료 조정 없음" 또는 "계약 갱신 시 법정 인상 한도 내에서 조정" 등 명시 가능
2. 임대차보증보험 가입 고려
   • 전세뿐만 아니라 일부 월세 계약도 보증보험을 가입하면 보증금 반환 및 계약 보호 가능
3. 주변 시세와 비교 후 계약 진행
   • 계약 전 주변 월세 시세를 조사하여 비정상적으로 높은 월세를 피하고, 향후 인상 가능성을 예측
4. 임대차분쟁조정위원회 적극 활용
   • 건물주의 부당한 월세 인상 요구가 지속될 경우, 임대차분쟁조정위원회를 통해 법적 보호를 받을 수 있음

📌 임차인의 권리를 지키기 위한 추가 팁

• 계약 전 건물의 근저당 설정 여부 확인
• 계약서에 추가 비용 부담 조항이 없는지 점검
• 계약 갱신 시, 임대인과 합리적인 협상 진행

 

결론: 건물주의 월세 인상 요구는 법적으로 제한된다

 

임대인은 계약 기간 중 월세를 임의로 올릴 수 없으며, 계약 갱신 시에도 법정 한도(5%) 내에서만 조정 가능하다.
임차인은 부당한 월세 인상 요구에 대해 법적으로 보호받을 수 있으며, 계약서 작성부터 월세 협상까지 신중하게 접근하는 것이 중요하다.

📌 정리하자면

• 계약 기간 중 월세 인상은 불가능하며, 갱신 시 5% 이내로 제한됨
• 부당한 월세 인상 요구는 거부할 수 있으며, 법적 조치 가능
• 임대차보증보험, 계약서 조항 등을 활용하여 월세 인상 방지 가능

부당한 요구를 받았을 때는 적극적으로 법적 권리를 행사하고, 계약 단계부터 철저한 대비를 하는 것이 가장 중요하다.